HILFE! Meine Immobilie lässt sich nicht verkaufen! – Teil 2

Was kannst du nun tun um deine Immobilie zu verkaufen?

Immobilie über Lose verkaufen

Du kannst dir denken, dass ich kein Fan davon bin aber funktioniert hat es. Zumindest am Anfang.

Immobilie über Bieterverfahren verkaufen

Mit niedrigem Kaufpreis starten, bei so viele Leute wie möglich damit Aufmerksamkeit erzeugen und am Ende den Preis in die Höhe treiben. Klingt nach einem Allerheilmittel für Ladenhüter…. Ist es aber nicht

Punkt 1: der Startpreis. Bist du zu tief dann hast du eine Zielgruppe die zwar kaufen möchte aber finanziell nicht in deinem gewünschten Bereich liegt. Das bedeutet für dich, Sie zahlen am Ende nicht deinen Wunschpreis.

Punkt 2: die Laufzeit.
Dauert die Zeit der Angebotsabgaben zu lange verlierst du den „Kaufrausch“ deiner Interessenten.

Was meine ich mit Kaufrausch?
Kannst du dich noch an deine Kindergartenzeit erinnern? Als einer dir das Spielzeug weggenommen hat hast du zu schreien begonnen. Alle anderen haben das bemerkt und wollten jetzt auch dieses Spielzeug haben. Genau diesen Effekt musst du erzeugen.

Punkt 3: die Einzigartigkeit deiner Immobilie.
Handelt es sich um eine Wohnung in einem Block von über 500 gleichen Wohnungen wo jedes Monat über 5 Stück verkauft werden dann bist du vergleichbar. Das Bieterverfahren ist hier vollkommen falsch. Gibt es trotzdem jemanden der dir das einreden möchte so ist es mit Sicherheit ein Makler, der mit aller Kraft neue Immobilien aufnehmen muss.

Punkt 4: der Ablauf.
offene oder geschlossene Bieterverfahren kennen mittlerweile sehr viele Verkäufer. Beim geschlossenen geben die Beteiligten Ihr Gebot ab und der andere Kaufinteressent sieht nicht die Höhe. Beim offenen ist es genau anders rum. Der andere Interessent sieht das höchste Gebot und möchte dich überbieten.

Bitte bedenke hierbei wenn das Bieten schon paar Tage dauert und nun ein neuer dazukommt dann glaubt er, dass er im falschen Film ist. Der neue Mietbieter geht schließlich vom Angebotspreis aus den du in die Werbung geschrieben hast. Ist der Preis jetzt schon deutlich höher dann dreht er sich um und ist nicht mehr dabei.

Fazit für dich. Beide Versionen haben Vor und Nachteile.

Einen Top Tipp was mir einmal passiert ist möchte ich dir mitgeben.

Es ging um ein Grundstück am Wiener Stadtrand. Verkauft über ein Bieterverfahren. Die Unterlagen hierzu konnte ich beim Anwalt anfragen und der hat mir diese auch promt zugeschickt. 2 Wochen später erhielt ich eine E-Mail von diesem Anwalt. In der Stand, das alle die Mietbieten möchten sich an einem genannten Datum in seiner Kanzlei einfinden können. Um jedoch bei dem Bieterverfahren dabei sein zu können musste man bestätigen, dass man zumindestens den genanten Mindestgebotspreis bestätigt. Dieser Preis war natürlich schon deutlich höher als in der Werbung.

Was hätte das bedeutet?

Hätte ich diesen Termin bestätigt und wäre kein anderer Bieter aufgetaucht so hätte mir das Grundstück automatisch gehört. Der genannte Preis war jedoch schon 15% über den üblichen Marktpreis.

Das nenne ich dann „der Verkauf durch die Hintertür“

Der Mietkauf bei Immobilien

Stell dir vor du hast eine Immobilie die sich nicht verkaufen lässt. Die Vermietung dürfte aber kein Problem sein, denn du hast eine Dummy Werbung am Laufen. (was eine Dummy Werbung bedeutet und warum Sie so wichtig für dich ist, erkläre ich dir in einem anderen Blog.)

Jedenfalls hast du die Möglichkeit Sie zu vermieten aber nicht zu verkaufen. Nun ist dein nächster Schritt, dass du die Werbung entsprechend umbaust.

Was meine ich damit?
Wenn du den Mietkauf anbietest dann ändert sich deine Zielgruppe!!! Das darfst du auf keinen Fall vergessen. Hast du den Kaufpreis auf 25 Jahre monatlich aufgeteilt und als Miete vorgeschrieben dann ist das FALSCH.

Du brauchst die Grundabdeckung also die Miete und erst darauf wird der anteilige Kaufpreis draufgeschlagen. Und dann kommt noch der wichtigste Punkt dazu nämlich die Steuer!
Wenn du es so abwickelst dann hast du steuerlich ein riesen Problem. Den zu der erhöten Miete hast du 10% USt auch noch mit dabei. Also mach hier bloß keinen Fehler. Am besten bevor du so ein System anwendest rede dich mit deinem Steuerberater zusammen. Hier einen Fehler zu machen kommt viel zu teuer!

Eine andere Möglichkeit beim Mietkauf ist das du deine Immobilie zu einem normalen Mietpreis vermietest und der Mieter in 3 oder 4 Tranchen den Betrag bezahlt.
Zum Beispiel: 25 % des Kaufpreisen bei Mietbeginn. Die nächsten 25% nach drei Jharen und so weiter.

Aber Achtung!!!
Bei Mietbeginn muss ein Teil des Kaufpreises fließen. Sonst hast du lediglich einen „normalen“ Mieter drinnen und der ist schneller wieder fort als du denken kannst.

Aktiv Zielgruppe ansprechen

Ich hatte ein Geschäftslokal in C Lage. Die Werbung brachte keinen Erfolg. Was denkt der „Normalo“ die ist sicher zu teuer. Wenn du keine Arbeit haben möchtest dann senkst du den Preis und irgendwann wird einen Zuschlagen der dieses System kennt. Das System ist mit etwas Arbeit verbunden doch wenn du es gescheit anstellst dann bringt es dir tausende an Euros in deine Taschen.

Die Vorarbeit:
Schreibe dir alle positiven Punkte deiner Immobilie auf. Bei mir war das, große Auslage, getrennte WC (Man/ Frau). Barierefrei, Lüftung, natürliches Licht, Raumhöhe über 4 Meter, Deckenlast über 750kg am Quatratmeter, Starkstromanschluss, Glasfaserinternet usw.

Bei den negativen Punkten waren es: keine Frequenzlage, kein Parkplatz, nächste öffentliche Anbindung 100 Meter entfernt. Was sagst du dazu? Nicht der Burner, oder? Der nächste Teil deiner Arbeit, schreibe dir mögliche Geschäfte auf, die sich so ein Lokal antun würden.
Bei mir war das Eissalon, Fitnesscenter, Massage, Frisör, Fußpflege, Boutique, Arzt und so weiter.

Diese Liste hab ich mir ausgedruckt und neben meinen Schreibtisch gelegt. Jeden Tag habe ich sie weiter ergänzt. Parallel hab ich im Internet Kontakte zu den bestehenden Suchwörter gesucht. Zum Beispiel: bei Eissalon den bekanntesten Eissalon Wiens. Dazu recherchieren und Mail und Rufnummer notiert. Die Liste war über 200 Einträge groß. Und ja, ich verwende Sie heute noch. Natürlich passe ich Sie jeder Immobilie individuell an. Jedenfalls wenn du fertig bist dann leg los.

Ruf den Ersten an aber HALT … von unten nach oben. Was es damit und mit anderen psychologischen Tricks auf sich hat erfährst du exklusiv als Mitarbeiter in unseren ImmoCeption Vertriebs Team. Du rufst den Ersten an. Was dabei rauskommt ist egal den die ersten 5 Anrufe sind nur zum aufwärmen. Doch bevor du den Hörer das erste Mal in die Hand nimmst kommt der absolute Hammer.

Du legst dir deine 5 Goldenen Fragen zurecht. Erst wenn diese zur vollen Zufriedenheit beantwortet wurden geht es mit dem potentiellen Käufer weiter.

Bei mir waren es in diesem Fall folgende:
Sehr geehrter Herr Max Mustermann, Schön das ich sie erreiche. Wenn es für Sie passt möchte ich gerne gleich auf dem Punkt kommen.

• Ist es für Sie ein Thema, Ihre Standortpresenz weiter auszubauen?
• Läuft Ihre Erweiterung nur über Mietlokale oder sind Sie daran interessiert auch dauerhaft Werte zu schaffen durch einen Ankauf?
• Sind Sie lediglich an Standorten interessiert die sich in Einkaufsstrassen befinden wo Geschäft an Geschäft liegt oder ist Ihnen die Einzellage viele Lieber wo man Ihr Geschäft schon von weiten aus sieht?
• Da sich keine Parkplätze vor dem Geschäftslokal befinden können Sie auch nicht durch geparkte Autos und Transporter verdeckt werden was sich positiv für Sie auswirkt. Ihre Angestellten müssten dann jedoch mit dem Scooter anreisen. Glauben Sie das geht in Ordnung?
• Bonus Frage! Ich möchte ehrlich sein und glaube, dass es nicht das optimale für Sie ist. Wissen Sie vielleicht jemanden der so etwas Suchen würde?

Hat jemand von meiner Liste gekauft?
Nein, was denkst du. Was ist aber passiert. Die Leute haben vertrauen zu mir aufgebaut und gemerkt, das mir wirklich etwas an Ihnen liegt und ich Sie unterstützen möchte. Durch die ehrliche Art haben Sie mir auch helfen wollen und der 23 Anrufer hat mir gesagt: „Meine Cousine sucht ein KochAtelier!“. Ich hatte keine Ahnung was das ist, bekam aber Ihre Rufnummer.

Hab ich gleich angerufen? Nein. Zuerst hab ich drei Tage verstreichen lassen. Als ich am dritten Tag angerufen hab, wusste Sie schon dass ich Sie Anrufen werde und hat sich sogar schon auf mich gefreut. (Wie du das schaffst erfährst du im Vertriebs- Team der ImmoCeption)

Und nach einem kurzen Telefonat kam zwei Tage später das Treffen mit Besichtigung und der Kauf war abgemachte Sache. Hätte Sie über eine Anzeige gekauft?

Vielleicht, doch der Preis wäre mit Sicherheit nicht dieser gewesen.

Du willst den ganzen Blog lesen? Hier ist der ersten Teil!